Cómo y cuándo la hipoteca de una casa podría ser el mayor error de su vida

Lehman Brothers, AIG, Bear Stearns, Merrill Lynch, Fannie Mae, Freddie Mac, Countrywide Financial, Royal Bank of Scotland, Wachovia, Lloyds. ¿Son familiares estos nombres? Todos sufrieron grandes trastornos o quiebras durante la crisis financiera de 2008, la mayoría de ellos adquiridos por otros bancos o por el propio gobierno. Todas estas eran instituciones financieras masivas, incluso siendo calificadas de "demasiado grandes para quebrar" - si fracasaban, el sistema financiero y, en consecuencia, la economía nacional, fracasarían. De ahí los rescates, la flexibilización cuantitativa excesiva y las medidas de adquisición de emergencia.

¿Qué une a todos estos bancos (y a una compañía de seguros)? El mercado inmobiliario y derivados. Dos mercados gigantes, por valor de decenas de billones de dólares. El mercado de la vivienda no solo consta de los activos más importantes de la mayoría de los países (es decir, dónde se refugian sus ciudadanos), sino que también representa la fortaleza de una economía. Si más personas pueden permitirse comprar su propia casa, entonces la economía debe ser más fuerte, si la gente desear tener su propia casa.

En este artículo, investigaremos si las personas debería comprar su propia casa y, si es así, cómo deben hacerlo. También veremos cómo esas decisiones afectan a los inversores y cómo los inversores pueden beneficiarse (o sufrir) de esas decisiones.

En CityFALCON, podemos ayudarlo a mantenerse actualizado sobre las noticias sobre su mercado inmobiliario.

Estímulo del gobierno

Al gobierno le gustaría que sus ciudadanos pagaran su propia vivienda. Los proyectos de vivienda pública son costosos y a menudo concentran la pobreza, que tiende a exacerbarse y conduce a la delincuencia concentrada. Además, es más probable que las personas se ocupen de su propia propiedad que de la propiedad de otra persona. Los gobiernos también hacen alarde de ayudar a la gente.

Por lo tanto, en los EE. UU. Y el Reino Unido, entre muchos otros países, existen programas gubernamentales que ayudan a los compradores de vivienda. Estos se manifiestan en préstamos respaldados por el gobierno e incentivos fiscales, como el crédito para compradores de vivienda por primera vez en los EE. UU. Y el programa Help to Buy en el Reino Unido. De hecho, el respaldo del gobierno incluso incentivó a los bancos a ofrecer préstamos NINA a los clientes (sin ingresos, sin activos). Estos permitieron a las personas comprar una vivienda cuando no podían pagarla, y este frenesí de compras fue un factor importante en la crisis de las hipotecas de alto riesgo, que finalmente encendió la crisis financiera de 2008.

La construcción de viviendas nuevas es una industria lucrativa, especialmente cuando el gobierno está dispuesto a otorgar préstamos a su empresa. De ahí la caída de las acciones de los constructores de viviendas del Reino Unido cuando el gobierno del Reino Unido solicitó a la London School of Economics que evaluara su esquema; un resultado negativo para el esquema ciertamente significaría un resultado negativo para las empresas.

Los gobiernos no quieren que sus ciudadanos se queden sin hogar, y la sociedad tampoco.

Estímulo social

Ser propietario de una casa es el "sueño americano / británico", y esta idea prevalece en muchos países de todo el mundo. Las revistas brillantes anuncian impresionantes villas en playas privadas remotas, y existe la presión de ser autosuficiente, lo que significa su propio alojamiento. Estos lugares remotos también pueden ser más baratos que los mercados centrales como Londres, donde algunos lugares cuentan con precios promedio de viviendas que superan las £ 400,000. Además, las edades de los compradores por primera vez han aumentado, aunque no tanto como se esperaba.

En algunas partes del Reino Unido, la edad promedio del comprador por primera vez es de 27 años, aunque puede ser de 34 años en algunas partes de Londres (Fuente: Halifax). La edad promedio para todo el país es de aproximadamente 30 años. En los EE. UU., La edad promedio oscila entre los 30 y los 32 años, aunque obviamente esto es diferente para la ciudad de Nueva York y Billings (Montana) (Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios). Incluso con el aumento de los precios y las edades, sigue habiendo presión social para comprar productos jóvenes.

* Tenga en cuenta que la cifra del Reino Unido se basa en una edad promedio y la cifra de EE.UU. se basa en la mediana.

Razones de “sentido común” para comprar una casa con una hipoteca

Hay muchas razones para comprar una vivienda, aunque muchas personas las internalizan como un hecho inmutable sin considerar las alternativas y los factores que influyen en la decisión. Comprar una casa puede ser adecuado para una persona, o puede que no lo sea. Lo mismo ocurre con las empresas, que a menudo pueden solamente alquilar espacios (es decir, en rascacielos en los distritos comerciales centrales).

• Los pagos de hipotecas son superiores a los pagos de alquiler

Primero, la falsa equivalencia de los pagos de la hipoteca y el alquiler. Algunos, especialmente los agentes inmobiliarios que intentan vender casas, afirmarán que pagar un pago de hipoteca es muy superior a los pagos de alquiler. Después de todo, el pago de la renta va directamente al propietario, mientras que los pagos de la hipoteca aumentan al menos parcialmente su capital. En el vacío, eso es cierto. Sin embargo, este es el mundo real, y ciertamente es no una aspiradora.

La hipoteca conlleva una deuda masiva, y esta deuda, aunque está vinculada a la propiedad como garantía, no significa necesariamente que el capital acumulado a lo largo del tiempo pertenezca al propietario. Para las personas, esto es especialmente importante, porque una necesidad repentina de moverse puede ser desastrosa. Para las empresas o los inversores, esto es menos problemático, porque no necesitan residir en la propiedad; puede administrar una propiedad de alquiler desde cualquier lugar, pero las propiedades ocupadas por el propietario están fijas en su lugar, al igual que los propietarios.

• Los precios de la vivienda siempre suben

Si los precios de la vivienda suben sin falta, esta es en realidad una estrategia decente. El pago de la hipoteca aumentará continuamente la equidad y, finalmente, el pagador será el propietario absoluto de la vivienda. Si el propietario tiene suerte, incluso podría ganar algo de dinero si el precio de la propiedad aumenta. De hecho, mucha gente confiar sobre el aumento de los precios de la vivienda, ya que este supuesto constituye la base de su inversión.

Desafortunadamente, la noción de que los precios de la vivienda solo se mueven en una dirección es absurda. La crisis más reciente fue la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos, donde los precios de la vivienda se desplomaron debido a que vecindarios enteros entraron en mora. Si usted era un individuo en el área, la economía colapsó, los trabajos se agotaron y su propiedad valía significativamente menos que la hipoteca, existe un incentivo para irse. Sin embargo, todo el dinero que pagó en equidad, más el pago inicial, se perderá.

Hay varios ejemplos históricos de accidentes inmobiliarios y inmobiliarios. La década perdida (1990) en Japón se atribuye en parte a la caída de los precios inmobiliarios japoneses a principios de la década de 1990.

A principios de la década de 1990 también se produjo una caída del valor de la propiedad en el Reino Unido.

Fuente: Wikimedia

Y Estados Unidos sufrió accidentes durante la Edad Dorada y nuevamente después de la Primera Guerra Mundial, solo por nombrar un par de casos. En cuanto al mundo en general, ha habido varias burbujas en el mundo globalizado, muchas de las cuales aún están por estallar.

Fuente: Wikimedia

• Los efectos de la inmovilidad

La demografía cambia, la gente migra, ocurren desastres. Dado que la propiedad inmobiliaria es un activo inmueble, está más expuesta a fenómenos delimitados geográficamente, como la migración. Además, muchos factores influyen en los precios de las propiedades. La construcción de un nuevo aeropuerto o planta de energía nuclear cerca de una propiedad tiende a aplastar el mercado inmobiliario local. La infraestructura a menudo también invoca dominio eminente, y aunque el proceso puede llevar un tiempo, finalmente obliga a los propietarios a vender, a menudo a precios de mercado. Esa tasa de mercado será perjudicial para el propietario, ya que los precios en las áreas circundantes disminuyen para igualar el impacto del proyecto.

Si planea comprar o invertir en bienes raíces, los principales proyectos futuros, los patrones de migración y la susceptibilidad a desastres deben ser las principales preocupaciones. Esto puede significar que el seguro se convierte en un costo de compra que no se incluye en el alquiler.

• Equidad negativa

Las hipotecas están “bajo el agua” cuando el costo restante del préstamo es más alto que el precio de mercado abierto de la propiedad. Por ejemplo, considere una propiedad, comprada a $100,000 con una hipoteca de $90,000 y un pago inicial de $10,000. Después de algunos años de pagar la hipoteca (y los pagos de intereses), el capital de la hipoteca es $75,000.

Suponiendo que el precio sea el mismo, que $15,000 es su capital. Sin embargo, ¿qué pasa si el precio de la propiedad cae a $70,000 debido a alguna catástrofe local? De repente, debe $5,000 más de lo que se vende la propiedad, a pesar de que ha pagado decenas de miles de dólares y años de su vida en la hipoteca. Como ocupante, es posible que se le incentive a quedarse, pero cualquier negocio o inversor debería salir. Y es posible que los ocupantes no puedan permanecer, de todos modos, porque la economía local ha muerto y no hay ninguna vía para obtener ingresos. En el peor de los casos, el área es inhabitable (quizás después de que se derrite una planta nuclear local).

Este peligro de hipotecas bajo el agua y caídas en el precio de la propiedad fue una de las principales razones de la crisis financiera, y es una buena razón para considerar cuidadosamente sus prospectos antes de usar una hipoteca, ya sea que sea un propietario-ocupante o un inversionista.

• Alquilar en AirBNB es a prueba de fallos

En la última década, Internet ha transformado el mundo de muchas formas. Una de ellas es la "economía colaborativa", en la que las personas comparten sus activos para generar ingresos adicionales. Uno de los vectores más exitosos ha sido el alquiler de viviendas por períodos cortos de tiempo, y el jugador más exitoso es AirBNB.

Este vector era (y todavía puede ser) una lucrativa fuente de ingresos para inversores inteligentes. Permite a los residentes a corto plazo, que suelen pagar un alquiler mensual mucho más alto que los inquilinos a largo plazo. Sin embargo, debido a que es mucho más lucrativo, se desarrolló una escasez de viviendas, con inversores que inundaron el mercado para comprar propiedades y luego alquilarlas a residentes a corto plazo. Esto causó una consternación considerable entre los residentes a largo plazo, y ahora muchas ciudades no permiten AirBNB por esa razón.

Si ocupa la propiedad, aún puede ser una buena manera de ganar dinero, pero no confíe en esto como un modelo comercial o una forma de pagar la hipoteca. Las leyes cambian constantemente y esas leyes relevantes aparecen en los titulares. Los inversores y residentes deben estar al tanto de las nuevas regulaciones porque podrían significar la diferencia entre el dinero ganado y el dinero perdido.

Efectos sobre el balance y los flujos de caja

Los argumentos anteriores son en gran parte cualitativos, incluso si hay una contraparte cuantitativa. En esta sección, abordaremos la cuestión del alquiler frente a la compra desde una perspectiva cuantitativa. Echemos un vistazo a su balance personal.

Supongamos que sus únicos activos son líquidos (es decir, efectivo e inversiones) antes de decidirse a alquilar o comprar. Su situación financiera se ve así:

Desea comprar una propiedad por valor de 250.000, por lo que necesitaría al menos una hipoteca de 150.000. O puede alquilar una propiedad similar por 850 / mes. Su balance general se ve así inmediatamente después de firmar un contrato de alquiler o compra. La reserva de efectivo de la decisión de compra se utiliza para sobrevivir durante los primeros meses antes de que se puedan acumular activos líquidos.

Tenga en cuenta el valor neto reducido para la compra. Consideraremos que los costos de cierre del alquiler son insignificantes (generalmente el alquiler de un mes por la tarifa del agente inmobiliario más algunas tarifas de documentación).

Sin embargo, los costos de cierre de una compra suelen ser significativos. Por tanto, una salida de efectivo provoca una caída en el patrimonio.

¿Cómo afectan los flujos de efectivo al balance general? De hecho, la salida de efectivo por alquiler es simplemente una reducción del capital; para la propiedad comprada, sin embargo, solo una parte de la salida es una reducción en el capital (el interés), pero el resto se agrega a la participación de capital en la propiedad.

Ahora echemos un vistazo a esos balances de nuevo, pero esta vez serán 10 años en el futuro. Asumiremos un ingreso mensual constante de 2500, sin valorización de la propiedad o inversión, y sin otros pagos o facturas. Para la hipoteca, usemos una tasa de interés de 3.5% y un plazo de 20 años. Esto implica un pago hipotecario mensual de 928.

A partir de esto, parece brillante comprar la propiedad, porque gran parte del pago de su hipoteca se retiene en el capital de la propiedad. Sin embargo, ¿qué pasa si pierde su trabajo y necesita mudarse dentro de un año? Además, supongamos que pierde su trabajo porque el mercado inmobiliario colapsó y la economía local sufrió, por lo que el valor de su propiedad ha caído 10%.

Ya que el dueño debe Desalojar y vender la propiedad, que ahora solo vale 225.000 en el mercado, la equidad final es mucho menor. Además, esto es solo una disminución de 10%, y la hipoteca ciertamente no está “bajo el agua”. Durante el apogeo de la crisis subprime, el índice S&P Case-Shiller, que rastrea los precios en 20 ciudades de EE. UU., Cayó 18% durante un año. ¡En algunas ciudades, los precios bajaron más de 30%!

Para mostrar cómo la caída de los precios y el alto apalancamiento pueden resultar en hipotecas submarinas y capital negativo, veamos un ejemplo en el que el comprador está muy apalancado y, por lo tanto, más expuesto al riesgo. Supongamos una disminución de 10%. Nuestros activos son mucho más bajos, lo que significa un pago inicial más bajo (3.5%), una tasa de interés más alta (4.5%) y un pago mensual más alto (1,525). Los inversores con alto capital pueden ver esto como un pago inicial más bajo y una inversión de alto apalancamiento en una propiedad de alquiler.

Este escenario es nuevamente después de un año, y combinamos las posiciones inicial y final en una tabla para la decisión de compra.

Aquí, el valor neto del propietario de la propiedad es negativo, lo que significa que el préstamo adeudado al banco es mayor que el valor de la propiedad. Además, este ejemplo supone que no hay ningún otro pago, pero los propietarios que también ocupan sus casas tienen facturas. Este escenario no solo deja 975 para las facturas, los alimentos y otras necesidades, sino que es una estimación muy baja de los costos mensuales de propiedad de la vivienda. Al asumir cualquier monto superior a 975 para otros gastos, el saldo de efectivo en realidad caídas, y así es como las personas terminan sin activos y los principales de los préstamos son mayores que su garantía, es decir, un patrimonio general negativo.

El escenario de alquiler deja 1,650 para las facturas, y no hay necesidad de pagar el seguro del propietario, el mantenimiento e incluso algunos servicios públicos (calefacción, agua y, a veces, la electricidad a veces se incluyen en el alquiler). Fundamentalmente, si el precio de la propiedad cae, el inquilino no pierde capital, porque no obtiene capital de la propiedad.

Algunas cosas a considerar

Antes de alquilar, hay muchas cosas a considerar. Aquí hay algunos puntos importantes, pero de ninguna manera son exhaustivos.

• Reduzca el apalancamiento tanto como sea posible

Puede ser tentador sacar una hipoteca importante y mantener una gran cantidad de activos líquidos, pero esto solo sirve para aumentar drásticamente su tasa de interés y su exposición al riesgo. Teniendo en cuenta los cálculos anteriores, si el valor de la propiedad cae, la diferencia proviene de su capital: todavía le debe al banco el capital hipotecario restante. Cuanto mayor sea su relación entre hipotecas y capital (es decir, cuanto mayor sea su apalancamiento), mayor será el riesgo que corre.

• Costos de comprar (y vender) una propiedad

Los gastos de alquiler únicos y recurrentes son relativamente bajos. Generalmente hay una tarifa de agente de bienes raíces, quizás algunas tarifas de documentación y compras de muebles. Los gastos recurrentes son aún más bajos porque el mantenimiento y el mantenimiento del terreno a menudo se pagan a través del alquiler.

Sin embargo, los costos de comprar una casa pueden ser significativos. Los costos únicos, como la tarifa del agente inmobiliario, las tarifas de originación (para la hipoteca), las compras de muebles y las inspecciones de edificios pueden aumentar rápidamente. Un par de puntos porcentuales aquí y allá puede parecer insignificante, pero una gran cantidad de capital involucrado asegura que estos costos se conviertan rápidamente en una cantidad significativa. Además, las renovaciones, ya sean necesarias o voluntarias, pueden representar una parte importante de los costos.

Al ser propietario de una casa, los costos recurrentes, como el mantenimiento y la conservación, son responsabilidad exclusiva del propietario y de nadie más. Ciertas facturas están asociadas con la propiedad de la vivienda, como el seguro del hogar, que a menudo no se aplica a los alquileres.

En el otro extremo del período de tiempo, cuando el propietario decide dejar la propiedad, los costos de venta incluyen tasaciones, tarifas de agente inmobiliario e incluso multas hipotecarias si la hipoteca lleva una cláusula de “penalización por pago anticipado”. Para los alquileres, puede haber una multa por rescisión del contrato de arrendamiento, pero en general, los inquilinos pueden simplemente desalojar la propiedad después de un año sin penalización o antes de un año con suficiente antelación. Un contrato de arrendamiento de un año es mucho más corto que una hipoteca de 30 años.

• Para los inversores, los REIT y los ETF aún pueden ofrecer ventajas

Si su objetivo principal para comprar una propiedad es la revalorización o los pagos de alquiler, los REIT son una opción. Estos exponen al inversor al mercado inmobiliario y pueden titulizar los flujos de efectivo o reflejar la apreciación del valor de la propiedad. Dado que los inversores de REIT no tienen ninguna obligación legal con los bancos o los propietarios, no incurren en ninguna responsabilidad y su inversión no puede resultar en un patrimonio negativo (a menos, por supuesto, que esté en corto o apalancado).

Como ocurre con casi cualquier concepto financiero, también existen ETF que invierten en empresas inmobiliarias en lugar de directamente en una propiedad. Esta es otra vía para ganar exposición a los bienes raíces, aunque se centra más en los ingresos residuales del intercambio de propiedades (es decir, lo que la empresa de bienes raíces gane en la compra o venta) que en los ingresos generados por las propiedades.

El debate continúa

Es menos un debate sobre cuál es mejor en su conjunto, y más un cálculo para que evalúe cada individuo o empresa. Comprar una propiedad no es intrínsecamente perjudicial para la salud financiera y, de hecho, puede ser muy beneficioso. Sin embargo, la especulación puede ser riesgosa, especialmente en los movimientos de precios de activos tan grandes, ilíquidos e inamovibles. Para aquellos que planean permanecer en la propiedad durante mucho tiempo, los beneficios de comprar pueden superar fácilmente los perjuicios. Aquellos que pueden comprar una propiedad en su totalidad y en efectivo también tienen una ventaja porque no hay riesgo de capital negativo.

Sin embargo, para la mayoría de las personas y las pequeñas empresas, simplemente no es factible comprar una propiedad en efectivo sin incurrir en deudas. Para estos buscadores de propiedades, es muy recomendable considerar todos los puntos descritos aquí y hacer más investigaciones, específicamente con respecto a los mercados elegidos.

Desafortunadamente, no habrá rescate para individuos o pequeñas empresas. Por lo tanto, deben comprender los impactos en el balance y el flujo de efectivo de los movimientos en el mercado, los cambios en las regulaciones relevantes y las variaciones en las tendencias sociales, políticas y económicas.