Come e quando un mutuo per la casa potrebbe essere il più grande errore della tua vita

Lehman Brothers, AIG, Bear Stearns, Merrill Lynch, Fannie Mae, Freddie Mac, Countrywide Financial, Royal Bank of Scotland, Wachovia, Lloyds. Questi nomi sono familiari? Tutti hanno subito grandi sconvolgimenti o fallimenti durante la crisi finanziaria del 2008, la maggior parte di loro è stata acquisita da altre banche o dal governo stesso. Queste erano tutte enormi istituzioni finanziarie, anche definite "troppo grandi per fallire" - se fallissero, il sistema finanziario, e di conseguenza l'economia nazionale, fallirebbero. Da qui i salvataggi, l'eccessivo allentamento quantitativo e le misure di acquisizione di emergenza.

Cosa lega insieme tutte queste banche (e una compagnia di assicurazioni)? Il mercato immobiliare e dei derivati. Due mercati giganteschi, del valore di decine di trilioni di dollari. Il mercato immobiliare non solo è costituito dalle risorse più importanti della maggior parte dei paesi (ovvero, dove i loro cittadini si rifugiano), ma rappresenta anche la forza di un'economia. Se più persone possono permettersi di acquistare la propria casa, allora l'economia deve essere più forte, se le persone volere possedere la propria casa.

In questo articolo, esamineremo se le persone dovrebbe acquistare la propria casa e, in tal caso, come dovrebbero farlo. Vedremo anche in che modo tali decisioni influenzano gli investitori e in che modo gli investitori possono trarre vantaggio (o soffrire) da tali decisioni.

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Incoraggiamento del governo

Il governo vorrebbe che i suoi cittadini pagassero per il proprio alloggio. I progetti di edilizia popolare sono costosi e spesso concentrano la povertà, che tende ad aggravarsi e porta a una concentrazione di criminalità. Inoltre, è più probabile che le persone si prendano cura della propria proprietà piuttosto che della proprietà di qualcun altro. Anche i governi fanno finta di aiutare le persone.

Quindi, negli Stati Uniti e nel Regno Unito, tra molti altri paesi, ci sono programmi governativi che assistono gli acquirenti di case. Questi si manifestano in prestiti garantiti dal governo e incentivi fiscali, come il credito per l'acquisto di una casa per la prima volta negli Stati Uniti e il programma Help to Buy nel Regno Unito. In effetti, il sostegno del governo ha persino incentivato le banche a offrire prestiti NINA ai clienti (nessun reddito, nessuna attività). Questi hanno permesso alle persone di acquistare alloggi quando non potevano permetterselo, e questa frenesia di acquisto è stata un fattore importante nella crisi dei mutui subprime, che alla fine ha innescato la crisi finanziaria del 2008.

La costruzione di nuove abitazioni è un'industria redditizia, specialmente quando il governo è disposto a spalare prestiti nella tua azienda. Da qui il calo delle azioni dei costruttori di case del Regno Unito quando il governo del Regno Unito ha chiesto alla London School of Economics di valutare il suo schema: un esito negativo per lo schema significherebbe sicuramente un esito negativo per le società.

I governi non vogliono che i loro cittadini rimangano senza casa, e nemmeno la società.

Incoraggiamento sociale

Possedere una casa è il "sogno americano/britannico", e questa idea è prevalente in molti paesi del mondo. Riviste patinate pubblicizzano ville mozzafiato su spiagge remote e private, e c'è una pressione per essere autosufficienti, il che significa il proprio alloggio. Tali luoghi remoti possono anche essere più economici dei mercati centrali come Londra, dove alcuni locali vantano prezzi medi delle case superiori a £ 400.000. Inoltre, l'età degli acquirenti per la prima volta è aumentata, anche se non tanto quanto previsto.

In alcune parti del Regno Unito, l'età media del primo acquirente è di 27 anni, anche se può essere di 34 anni in alcune zone di Londra (Fonte: Halifax). L'età media per l'intero paese è di circa 30 anni. Negli Stati Uniti, l'età media oscilla tra i 30 ei 32 anni, anche se questo è ovviamente diverso per New York City e Billings (Montana) (Fonte: National Association of Realtors). Anche con l'aumento dei prezzi e dell'età, permane la pressione sociale ad acquistare giovani.

*Nota: la cifra per il Regno Unito si basa su un'età media e la cifra per gli Stati Uniti si basa sulla mediana.

Motivi di "buon senso" per acquistare una casa con un mutuo

Le ragioni per acquistare casa sono tante, anche se molte persone le interiorizzano come un fatto immutabile senza considerare le alternative e i fattori che influenzano la decisione. L'acquisto di una casa può essere giusto per un individuo o potrebbe non esserlo. Lo stesso vale per le imprese, che spesso possono farlo solo spazi in affitto (ad esempio, nei grattacieli nei quartieri centrali degli affari).

• I pagamenti del mutuo sono superiori ai pagamenti dell'affitto

In primo luogo, la falsa equivalenza del mutuo e dell'affitto. Alcuni, in particolare gli agenti immobiliari che cercano di vendere case, affermeranno che il pagamento di un mutuo è di gran lunga superiore al pagamento dell'affitto. Dopotutto, il pagamento dell'affitto va direttamente al proprietario, mentre i pagamenti del mutuo costruiscono almeno in parte il tuo capitale. Nel vuoto, questo è davvero vero. Tuttavia, questo è il mondo reale, e lo è certamente non un vuoto.

L'ipoteca porta con sé un debito enorme e questo debito, sebbene legato alla proprietà come garanzia, non significa necessariamente che il patrimonio costruito nel tempo appartenga al proprietario. Per gli individui, questo è particolarmente importante, perché un improvviso bisogno di muoversi può essere disastroso. Per le imprese o gli investitori, questo è meno problematico, perché non è necessario che risiedano nella proprietà: puoi amministrare una proprietà in affitto da qualsiasi luogo, ma le proprietà occupate dai proprietari sono fisse, così come i proprietari.

• I prezzi delle case aumentano sempre

Se i prezzi delle case aumentano senza fallo, questa è in realtà una strategia decente. Il pagamento del mutuo creerà continuamente equità e, alla fine, il pagatore diventerà proprietario della casa a titolo definitivo. Se il proprietario è fortunato, potrebbe persino guadagnare dei soldi se il prezzo della proprietà aumenta. In effetti, molte persone fare affidamento sull'aumento dei prezzi delle case, poiché questa ipotesi costituisce il fondamento del loro investimento.

Sfortunatamente, l'idea che i prezzi delle case si muovano solo in una direzione è assurda. Il crollo più recente è stata la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti, dove i prezzi delle case sono crollati a causa del default di interi quartieri. Se eri un individuo nella zona, l'economia è crollata, i posti di lavoro si sono prosciugati e la tua proprietà valeva molto meno del mutuo, c'è un incentivo ad andarsene. Tuttavia, tutti i soldi che hai pagato in azioni, più l'acconto, sono persi.

Ci sono vari esempi storici di incidenti immobiliari e immobiliari. Il decennio perduto (anni '90) in Giappone è parzialmente attribuito al crollo dei prezzi degli immobili giapponesi nei primi anni '90.

I primi anni '90 sono stati testimoni di un crollo del valore immobiliare anche nel Regno Unito.

Fonte: Wikimedia

E gli Stati Uniti hanno subito incidenti durante l'età dell'oro e di nuovo dopo la prima guerra mondiale, solo per citare un paio di eventi. Per quanto riguarda il mondo in generale, ci sono state varie bolle nel mondo globalizzato, molte delle quali devono ancora scoppiare.

Fonte: Wikimedia

• Gli effetti dell'immobilità

La demografia cambia, le persone migrano, si verificano disastri. Essendo un bene immobile, l'immobile è maggiormente esposto a fenomeni legati alla geografia, come le migrazioni. Inoltre, molti fattori influenzano i prezzi degli immobili. La costruzione di un nuovo aeroporto o di una centrale nucleare vicino a una proprietà tende a schiacciare il mercato immobiliare locale. Infrastruttura spesso invoca anche dominio eminentee, sebbene il processo possa richiedere del tempo, alla fine costringe i proprietari a vendere, spesso a prezzi di mercato. Tale tasso di mercato sarà dannoso per il proprietario, poiché i prezzi nelle aree circostanti diminuiscono per adeguarsi all'impatto del progetto

Se prevedi di acquistare o investire in proprietà immobiliari, i principali progetti futuri, i modelli di migrazione e la suscettibilità al disastro devono essere le preoccupazioni principali. Ciò può significare che l'assicurazione diventa un costo di acquisto che è assente dal noleggio.

• Equità negativa

I mutui sono "sott'acqua" quando il costo residuo del prestito è superiore al prezzo di mercato aperto della proprietà. Ad esempio, si consideri un immobile, acquistato a $100.000 con un mutuo di $90.000 e un acconto di $10.000. Dopo alcuni anni di pagamento del mutuo (e del pagamento degli interessi), il capitale del mutuo è di $75.000.

Supponendo che il prezzo sia lo stesso, $15.000 è la tua equity. Tuttavia, cosa succede se il prezzo della proprietà scende a $70.000 a causa di una catastrofe locale? All'improvviso devi $5.000 in più rispetto a quanto vende la proprietà, anche se hai pagato decine di migliaia di dollari e anni della tua vita nel mutuo. In qualità di occupante, potresti essere incentivato a restare, ma qualsiasi azienda o investitore dovrebbe uscire. E gli occupanti potrebbero non essere in grado di rimanere, comunque, perché l'economia locale è morta e non c'è modo di guadagnare. Nel peggiore dei casi, l'area è inabitabile (forse dopo lo scioglimento di una centrale nucleare locale).

Questo pericolo di mutui sottomarini e di ribassi dei prezzi degli immobili è stato uno dei motivi principali della crisi finanziaria, ed è un buon motivo per considerare attentamente le tue prospettive prima di utilizzare un mutuo, sia che tu sia un proprietario-occupante o un investitore.

• Noleggiare su AirBNB è sicuro

Nell'ultimo decennio, Internet ha trasformato il mondo in molti modi, uno di questi è la "sharing economy", in cui le persone condividono i propri beni per generare reddito aggiuntivo. Uno dei vettori di maggior successo è stato l'affitto di case per brevi periodi di tempo e il player di maggior successo è AirBNB.

Questo vettore era (e può ancora essere) una redditizia fonte di reddito per investitori esperti. Permette ai residenti a breve termine, che di solito pagano un affitto mensile molto più alto rispetto agli inquilini a lungo termine. Tuttavia, poiché è molto più redditizio, si è sviluppata una carenza di alloggi, con investitori che hanno invaso il mercato per acquistare proprietà, quindi affittarle a residenti a breve termine. Ciò ha causato notevole costernazione tra i residenti di lunga data e ora molte città non consentono AirBNB per questo motivo.

Se occupi la proprietà, può comunque essere un buon modo per fare soldi, ma non fare affidamento su questo come modello di business o un modo per pagare il mutuo. Le leggi cambiano sempre e tali leggi rilevanti fanno notizia. Gli investitori e i residenti dovrebbero essere consapevoli delle nuove normative perché potrebbero fare la differenza tra soldi guadagnati e soldi persi.

Effetti sullo Stato Patrimoniale e sui Flussi di Cassa

Gli argomenti di cui sopra sono in gran parte qualitativi, anche se esiste una controparte quantitativa. In questa sezione, affronteremo la questione affitto vs acquisto da una prospettiva quantitativa. Diamo un'occhiata al tuo bilancio personale.

Supponiamo che le tue uniche risorse siano liquide (ad es. contanti e investimenti) prima che tu decida di affittare o acquistare. La tua situazione finanziaria è questa:

Vuoi acquistare una proprietà del valore di 250.000, quindi avresti bisogno di almeno un mutuo di 150.000. Oppure potresti affittare una proprietà simile per 850 al mese. Il tuo bilancio appare così subito dopo aver firmato un contratto di affitto o acquisto. La riserva di cassa sulla decisione di acquisto viene utilizzata per la sopravvivenza per i primi mesi prima che possano essere accumulate attività liquide.

Nota il patrimonio netto ridotto per l'acquisto. Considereremo trascurabili i costi di chiusura dell'affitto (di solito un mese di affitto per l'onorario dell'agente immobiliare più alcune spese di documentazione).

I costi di chiusura di un acquisto, tuttavia, sono generalmente significativi. Quindi un deflusso di cassa provoca una caduta del patrimonio netto.

In che modo i flussi di cassa influiscono sul bilancio? In effetti, l'uscita di cassa per l'affitto è semplicemente una riduzione del patrimonio netto; per la proprietà acquistata, invece, solo una parte dell'esborso è una riduzione del patrimonio netto (l'interesse), ma il resto viene aggiunto alla quota di partecipazione nella proprietà.

Ora guardiamo di nuovo quei bilanci, ma questa volta saranno 10 anni nel futuro. Assumeremo un reddito mensile costante di 2.500, nessun apprezzamento di proprietà o investimenti e nessun altro pagamento o bolletta. Per il mutuo, usiamo il tasso di interesse 3.5% e una durata di 20 anni. Ciò implica una rata mensile del mutuo di 928.

Da questo, sembra brillante acquistare la proprietà, perché gran parte della rata del mutuo viene trattenuta nel patrimonio netto della proprietà. Tuttavia, cosa succede se hai perso il lavoro e hai bisogno di trasferirti entro un anno? Inoltre, supponiamo che tu perda il lavoro perché il mercato immobiliare è crollato e l'economia locale ha sofferto, quindi il valore della tua proprietà è sceso di 10%.

Dal momento che il proprietario dovere sgomberare e vendere la proprietà, che ora vale solo 225.000 sul mercato, il capitale finale è molto inferiore. Inoltre, questa è solo una diminuzione di 10% e il mutuo non è certamente "sott'acqua". Durante il culmine della crisi dei subprime, l'indice S&P Case-Shiller, che tiene traccia dei prezzi in 20 città degli Stati Uniti, è sceso di 18% in un anno. In alcune città, i prezzi sono scesi di oltre 30%!

Per mostrare come il calo dei prezzi e l'elevata leva finanziaria possono tradursi in ipoteche subacquee e patrimonio netto negativo, diamo un'occhiata a un esempio in cui l'acquirente è fortemente indebitato e quindi più esposto al rischio. Supponiamo una diminuzione di 10%. Le nostre risorse sono molto più basse, il che significa un acconto inferiore (3,5%), un tasso di interesse più elevato (4,5%) e un pagamento mensile più elevato (1.525). Gli investitori con un capitale elevato possono considerare questo come un acconto inferiore e un investimento ad alta leva finanziaria su una proprietà in affitto.

Questo scenario è di nuovo dopo un anno e abbiamo combinato le posizioni iniziale e finale in un'unica tabella per la decisione di acquisto.

Qui, il patrimonio netto del proprietario per la proprietà è negativo, il che significa che il prestito dovuto alla banca è maggiore del valore della proprietà. Inoltre, questo esempio presuppone che non ci siano altri pagamenti, ma che anche i proprietari che occupano le loro case abbiano delle bollette. Non solo questo scenario lascia solo 975 per le bollette, il cibo e altre necessità, che è una stima molto bassa per i costi mensili di proprietà della casa. Quando si assume un importo superiore a 975 per altre spese, il saldo in contanti in realtà cascate, ed è così che le persone finiscono per non avere beni e capitali di prestito superiori alle loro garanzie, vale a dire, patrimonio netto complessivo negativo.

Lo scenario dell'affitto lascia 1.650 per le bollette e non è necessario pagare l'assicurazione del proprietario della casa, la manutenzione e persino alcune utenze (il riscaldamento, l'acqua e talvolta l'elettricità sono talvolta inclusi nell'affitto). Fondamentalmente, se il prezzo della proprietà diminuisce, l'affittuario non perde alcun capitale, perché non ne ricava alcun capitale dalla proprietà.

Alcune cose da considerare

Prima di affittare, ci sono molte cose da considerare. Ecco alcuni punti importanti, ma non sono affatto esaustivi.

• Riduci la leva il più possibile

Potrebbe essere allettante accendere un mutuo di grandi dimensioni e mantenere molte attività liquide, ma questo serve solo ad aumentare notevolmente il tasso di interesse e l'esposizione al rischio. Considerando i calcoli di cui sopra, se il valore della proprietà scende, la differenza viene fuori dal tuo capitale: devi ancora alla banca il capitale ipotecario rimanente. Maggiore è il rapporto tra mutuo e capitale proprio (ovvero, maggiore è la leva finanziaria), maggiore è il rischio che si assume.

• Costi di acquisto (e vendita) di un immobile

Le spese una tantum e ricorrenti dell'affitto sono relativamente basse. Generalmente è prevista una commissione per l'agente immobiliare, forse alcune spese per la documentazione e acquisti di arredi. Le spese ricorrenti sono ancora più basse perché la manutenzione e la manutenzione dei terreni sono spesso pagate con l'affitto.

I costi per l'acquisto di una casa, tuttavia, possono essere significativi. I costi una tantum, come la commissione dell'agente immobiliare, le spese di originazione (per il mutuo), gli acquisti di arredamento e le ispezioni edilizie possono aumentare rapidamente. Un paio di punti percentuali qua e là possono sembrare insignificanti, ma una grande quantità di capitale coinvolto assicura che questi costi diventino rapidamente un importo significativo. Inoltre, i lavori di ristrutturazione, obbligatori o volontari, possono costituire una parte significativa dei costi.

Quando si possiede una casa, i costi ricorrenti, come la manutenzione e la manutenzione, sono esclusivamente a carico del proprietario e di nessun altro. Alcune fatture sono associate alla proprietà della casa, come l'assicurazione sulla casa, che spesso non è applicabile agli affitti.

All'altra estremità del periodo di tempo, quando il proprietario decide di lasciare la proprietà, i costi di vendita includono perizie, onorari dell'agente immobiliare e persino sanzioni ipotecarie se l'ipoteca prevede una clausola di "penalità di pagamento anticipato". Per gli affitti può essere prevista una penale per la risoluzione del contratto di locazione, ma in generale gli affittuari possono semplicemente liberare l'immobile dopo un anno senza penali o prima di un anno con sufficiente preavviso. Un contratto di locazione di un anno è molto più breve di un mutuo di 30 anni.

• Per gli investitori, i REIT e gli ETF possono ancora dare il rialzo

Se il tuo obiettivo principale per l'acquisto di una proprietà è l'apprezzamento o il pagamento dell'affitto, i REIT sono un'opzione. Questi espongono l'investitore al mercato immobiliare e possono cartolarizzare flussi di cassa o riflettere l'apprezzamento del valore della proprietà. Poiché gli investitori REIT non hanno alcun obbligo legale nei confronti di banche o proprietari di immobili, non incorrono in alcuna responsabilità e il loro investimento non può comportare un patrimonio netto negativo (a meno che, ovviamente, non si stia andando allo scoperto o con leva finanziaria).

Come per quasi tutti i concetti finanziari, ci sono anche ETF che investono in società immobiliari invece che direttamente in una proprietà. Questa è un'altra strada per ottenere esposizione al settore immobiliare, sebbene si concentri maggiormente sul reddito residuo derivante dallo scambio di proprietà (vale a dire, qualunque cosa la società immobiliare realizzi acquistando o vendendo) piuttosto che sul reddito generato dalle proprietà.

Il dibattito va avanti

È meno un dibattito su quale sia il migliore nel suo insieme, e più un calcolo da valutare per ogni individuo o azienda. L'acquisto di proprietà non è intrinsecamente dannoso per la salute finanziaria e, in effetti, può essere piuttosto vantaggioso. Tuttavia, la speculazione può essere rischiosa, soprattutto sui movimenti dei prezzi per beni così grandi, illiquidi e immobili. Per coloro che intendono rimanere a lungo nella proprietà, i vantaggi dell'acquisto possono facilmente superare i danni. Chi può acquistare la proprietà per intero e in contanti è anche avvantaggiato perché non c'è rischio di patrimonio netto negativo.

Per la maggior parte delle persone e delle piccole imprese, tuttavia, è semplicemente impossibile acquistare una proprietà in contanti senza incorrere in debiti. Per tali cercatori di proprietà, è altamente consigliabile considerare tutti i punti qui delineati e fare ulteriori ricerche, in particolare per quanto riguarda i mercati scelti.

Sfortunatamente, non ci saranno salvataggi per individui o piccole imprese. Pertanto, devono comprendere gli impatti sul bilancio e sul flusso di cassa dei movimenti del mercato, i cambiamenti nelle normative pertinenti e le variazioni nelle tendenze sociali, politiche ed economiche.